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Venta de un inmueble de una sociedad limitada

Venta de un inmueble de una sociedad limitada

Cómo tributa la venta de un un inmueble de una sociedad limitada

La operación de venta inmueble sociedad limitada estará sujeta al IVA cuando la realice un empresario o un profesional que actúe en el curso de su actividad o con bienes pertenecientes a su patrimonio profesional.

En todos los demás casos, si la persona que transfiere los bienes no es un empresario o un profesional, la transacción estará sujeta al impuesto sobre las transferencias.

Analizar la operación de venta inmueble sociedad limitada

Lo primero que hay que tener en cuenta para determinar cuándo se debe transferir un bien es el quien lo está transmitiendo.

Como primera aproximación, diremos que la transacción estará sujeta al IVA cuando la realice un empresario o un profesional que actúe en el curso de su negocio o con bienes pertenecientes a su patrimonio profesional.

En otros casos, cuando el proveedor sea diferente de un empresario o un profesional (y no necesariamente tiene que ser una persona física), entrará en el ámbito del impuesto de transmisiones patrimoniales.

En particular, se consideran empresarios a efectos de la ley del IVA:

  • empresas comerciales, en todos los casos.
  • arrendadores de bienes inmuebles.
  • Aquellos que desarrollen terrenos o promuevan, construyan o rehabiliten edificios destinados a la venta, subasta o transferencia a cualquier título.

 

Alcance de la responsabilidad y exenciones de la venta de inmueble de una sociedad limitada

Regla general de venta inmueble sociedad limitada

Partiendo del hecho de que el cedente es un empresario, la operación estará siempre sujeta al IVA, sin embargo, si se declara exenta, el impuesto será a través de la transmisiones patrimoniales onerosas (TPO) de ITP, impuesto al que también estará sujeta la transferenci.

Será necesario determinar qué transferencias de propiedad se declaran exentas de IVA:

  • tierra no edificable (Art. 20, LIVA Uno.20) y
    segunda o subsiguientes transferencias de bienes inmuebles (Art. 20, IVA 1.22).
    Por lo tanto, la venta de terrenos se gravará con el IVA y la venta de casas o locales de segunda mano se gravará con la TPO (ventas realizadas por empresarios o profesionales que transfieren bienes de su negocio o profesión).

El suministro de edificios en construcción no afecta al cálculo de los primeros o posteriores suministros.

Excepciones :

Cuando el venta inmueble sociedad limitada de un edificio ha sido utilizado (sin haber sido previamente transferido y por lo tanto, según la regla general, sujeto al pago del IVA) :

Venta inmueble sociedad limitada Directamente del desarrollador
por parte de los titulares de derechos reales de uso o disfrute de derechos reales
en virtud de los contratos de arrendamiento

a) Por un período de menos de dos años :

– la venta inmueble sociedad limitada se considera como una primera entrega y está sujeta al IVA

Por ejemplo, es posible que el promotor del local lo haya utilizado con fines comerciales durante parte de ese período (autoconsumo) y lo haya vendido posteriormente, antes de que transcurran los dos años.

Este sería un primer suministro y por lo tanto estaría sujeto al IVA.

b) durante dos años o más :

– la venta inmueble sociedad limitada se consideraría como una segunda entrega (incluso si el propio promotor vende el edificio) y sería gravada por la TPO (a menos que el comprador sea el que usó el edificio, en cuyo caso se le gravaría, por regla general, con el IVA).

En el caso anterior, si el uso del promotor supera los dos años, el suministro subsiguiente se tratará como un segundo suministro y será gravado por la OPC.

Puede ocurrir que el promotor alquile los locales por un período superior a dos años, en cuyo caso, si los locales son comprados por el mismo inquilino, el impuesto será el IVA. Si no es el inquilino quien compra el local, el impuesto será recaudado por TPO.

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