Comparar listados

Invertir en vivienda para alquilar.

Invertir en vivienda para alquilar.

Invertir en vivienda para alquilar es un mundo complejo, los profesionales que nos dedicamos a ello, lo conocemos muy bien. Es por eso que hemos reunido en este extenso artículo una serie de recomendaciones que seguro ayudarán en la búsqueda de rentabilidad.

Inicio de la búsqueda para invertir en vivienda

Aunque es posible que desee que un agente inmobiliario le ayude a completar la compra, debe comenzar a buscar una propiedad por su cuenta. Tener un agente puede traer una presión innecesaria para comprar antes de que usted haya encontrado una inversión que le convenga. Lo más importante es tomar un enfoque imparcial de todas las propiedades y vecindarios dentro de su rango de inversión.

Su rango de inversión estará limitado por si tiene la intención de administrar activamente la propiedad o de contratar a otra persona para que la administre. Si tiene la intención de administrar activamente, no debe invertir en vivienda para alquilar  que esté demasiado lejos de donde vive. Si usted va a conseguir una empresa de gestión de la propiedad, como por ejemplo Vivendum, para cuidar de él para usted, la proximidad será menos de un problema.

Puntos claves para invertir en una vivienda para alquilar:

1. Vecindario de la vivienda.

La calidad del vecindario en el que usted compra influirá tanto en los tipos de inquilinos que usted atrae como en su tasa de ocupación. Por ejemplo, si compra en un vecindario cercano a una universidad, lo más probable es que su grupo de posibles inquilinos esté compuesto principalmente por estudiantes y que usted enfrente vacantes de manera bastante regular (es decir, durante el verano).

2. Impuestos sobre la vivenda alquilada.

Los impuestos sobre la propiedad no son uniformes en toda el área y, como inversionista que planea ganar dinero con el alquiler, usted quiere saber cuánto va a perder con ellos. Los altos impuestos a la propiedad no siempre son malos si el vecindario es un lugar excelente para los inquilinos a largo plazo, pero los dos no necesariamente van de la mano.

3. Escuelas.

Si se trata de invertir en vivienda para alquilar de tamaño familiar, es necesario tener en cuenta la calidad de las instalaciones educativas locales. Si una propiedad es buena, pero las escuelas cercanas son pobres o inexistentes, puede afectar el valor de su inversión. Aunque usted se preocupará principalmente por el flujo de caja mensual, el valor total de su propiedad en alquiler entra en juego cuando finalmente la vende.

4. Criminalidad.

Nadie quiere invertir en vivienda para alquilar al lado de una zona insegura por actividad criminal. Vaya a la policía para obtener estadísticas exactas sobre el crimen en varios vecindarios, en lugar de preguntarle al dueño que espera venderle la propiedad. Los elementos que hay que buscar son las tasas de vandalismo, los delitos graves, los delitos menores y la actividad reciente (ya sea hacia arriba o hacia abajo). También puede preguntar sobre la frecuencia de la presencia de la policía en su vecindario.

5. Mercado de trabajo.

Los lugares con crecientes oportunidades de empleo tienden a atraer a más gente, lo que significa más inquilinos. Si usted nota un anuncio de una nueva empresa importante que se muda a la zona, puede estar seguro de que los trabajadores acudirán en masa a la zona. Sin embargo, esto puede hacer que los precios de la vivienda reaccionen (ya sea negativa o positivamente) dependiendo de la corporación que se mude.

6. Facilidades

Revise el vecindario potencial al invertir en vivienda para alquilar para ver si hay parques actuales o proyectados, centros comerciales, gimnasios, cines, centros de transporte público y todos los demás beneficios que atraen a los inquilinos. Las ciudades, y a veces incluso áreas particulares de una ciudad, tienen mucha literatura promocional que le dará una idea de dónde se puede encontrar la mejor combinación de servicios públicos y propiedad privada.

7. Desarrollo futuro.

Si hay muchos edificios de apartamentos nuevos, parques de negocios o centros comerciales en ascenso, es probablemente una buena zona de crecimiento. Sin embargo, tenga cuidado con los nuevos desarrollos que podrían perjudicar el precio de las propiedades circundantes, por ejemplo, causando la pérdida de un espacio verde propicio para la actividad. Las nuevas viviendas adicionales también podrían competir con su propiedad.

8. Propiedades anunciadas en su zona.

Si hay un número inusualmente alto de propiedades en portales para un vecindario en particular, esto puede indicar un ciclo estacional o un vecindario que ha “ido mal”. Asegúrese de averiguar cuál es antes de invertir en vivienda para alquilar. También debe determinar si puede cubrir cualquier fluctuación estacional en las vacantes. Las altas tasas de vacantes obligan a los propietarios a reducir los alquileres para atraer a los inquilinos. Las bajas tasas de vacantes permiten a los propietarios aumentar las tasas de alquiler.

9. Rentas de invertir en vivienda para alquilar

Los ingresos por alquiler serán el pan y la mantequilla de invertir en vivienda para alquilar, así que usted necesita saber cuál es el alquiler promedio en el área. Si cobrar el alquiler promedio no va a ser suficiente para cubrir el pago de su hipoteca, impuestos y otros gastos, entonces tiene que seguir buscando. Asegúrese de investigar el área lo suficientemente bien como para determinar hacia dónde se dirigirá el área en los próximos cinco años.

10. Desastres Naturales.

El seguro es otro gasto que tendrá que restar de sus declaraciones, por lo que es bueno saber cuánto tendrá que cargar. Si un área es propensa a terremotos o inundaciones, pagar por la cobertura extra puede mermar sus ingresos de alquiler.

Cómo obtener información para invertir en vivienda para alquilar

Hable con los inquilinos así como con los propietarios de viviendas en el vecindario. Los inquilinos serán mucho más honestos sobre los aspectos negativos del área porque no tienen ninguna inversión en ella. Si usted está establecido en un vecindario en particular, trate de visitarlo a diferentes horas en diferentes días de la semana para ver a sus futuros vecinos en acción.

Que tipo de vivienda es una buena inversión

invertir en vivienda para alquilar

En general, la mejor inversión de propiedad para principiantes es un apartamento. Los apartamentos son de bajo mantenimiento porque la comunidad está ahí para ayudar con muchas de las reparaciones externas, dejando que usted se preocupe sólo por el interior.

Las casas unifamiliares tienden a atraer a los inquilinos a largo plazo. Las familias o parejas son generalmente mejores inquilinos que los solteros porque tienen más probabilidades de ser financieramente estables y de pagar el alquiler regularmente. Como propietario, usted quiere encontrar una propiedad y un vecindario que atraiga a ese tipo de población.

Cuando tenga el vecindario donde invertir en vivienda para alquilar claro, busque una propiedad que tenga potencial de apreciación y un buen flujo de efectivo proyectado. Compruebe las propiedades que son más caras de lo que puede permitirse, así como las que están a su alcance – las propiedades inmobiliarias a menudo pueden venderse por debajo de su precio de venta. Observe el listado de precios de otras propiedades y pregunte a los compradores sobre el precio de venta final para tener una idea de cuál es el valor de mercado en el vecindario. Para la apreciación potencial, usted está buscando una propiedad que, con unos pocos cambios estéticos y algunas reformas, atraerá a los inquilinos que están dispuestos a pagar alquileres más altos. Esto también le servirá para aumentar el valor de la propiedad si decide venderla después de unos años.

Nunca subestime el costo de mantenimiento y reparaciones. Estos costos dependen de la edad de la propiedad, los inquilinos y cuánto planea hacer usted mismo. Un edificio más nuevo probablemente requerirá menos que uno más antiguo. Es poco probable que un apartamento ubicado en un complejo para personas de la tercera edad sufra los mismos daños que una casa de fraternidad convertida en residencia.

Hacer sus propias reparaciones reduce considerablemente el costo, pero también significa estar de guardia las 24 horas del día, los 7 días de la semana en caso de emergencia. Otra opción es contratar a una empresa de administración de propiedades. En el caso de Vivendum La empresa se encarga de todo, desde los inodoros rotos hasta el cobro del alquiler cada mes, siempre velamos por la tranquilidad del propietario y la calidad del servicio al inquilino.

Si todas estas cifras salen iguales o, mejor aún, con un poco de sobra, ahora puede hacer que su agente de Vivendum presente una oferta y, si todo va bien, Estará listo para finalizar la compra.

Asegure su propiedad

Y no olvide el seguro de propietario: El seguro del inquilino sólo cubre las pertenencias del inquilino; el edificio en sí es responsabilidad del propietario, y ese seguro puede ser más caro para una casa similar ocupada por el propietario. La hipoteca, el seguro y la depreciación de la propiedad son deducibles de impuestos (hasta una cierta cantidad).

El Resultado Final

Cada comunidad tiene buenas ciudades, cada ciudad tiene buenos vecindarios y cada vecindario tiene buenas propiedades, pero se necesita mucho trabajo e investigación para alinear los tres. Cuando encuentre donde invertir en vivienda para alquilar, mantenga sus expectativas realistas y asegúrese de que sus propias finanzas estén en un estado lo suficientemente saludable como para que pueda esperar a que la propiedad comience a generar efectivo, en lugar de necesitarlo desesperadamente. La inversión inmobiliaria no comienza con la compra de una propiedad de alquiler – comienza con la creación de la situación financiera que hace factible la compra de una.

 

Artículos Relacionados

Excel rentabilidad inversión inmobiliaria.

Este excel de rentabilidad de inversión inmobiliaria es una herramienta que se puede utilizar para...

sigue leyendo

Únete a la discusión