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Excel rentabilidad inversión inmobiliaria.

Excel rentabilidad inversión inmobiliaria.

Este excel de rentabilidad de inversión inmobiliaria es una herramienta que se puede utilizar para evaluar las inversiones en apartamentos que usted ve en portales típicos como idealista.com, fotocasa.es o pisos.com son atractivos y rentables o no. Puedes cambiar los valores en naranja , estas son las entradas. Los otros son resultados de cálculo. Recientemente, encontré un rendimiento de alquiler neto de 8% o 9% sin tener en cuenta las ganancias por revaluación, supuestos negocios bancarios o conocimiento de bienes raíces. Si es con una hipoteca, el rendimiento es del 25%, o incluso del infinito por ciento (en el caso de obtener un financiamiento del 100%). Suena como mucho, pero creo que estas devoluciones son posibles. Por supuesto, si utilizan nuestros servicios de alquiler temporal los retornos son mucho mayores
Obviamente, esto es solo el comienzo de lo que se necesita para un análisis de bienes raíces. Otro paso importante es mirar con cuidado porque es un mercado muy local y, finalmente, hacer un estudio detallado de todos los parámetros que influyen en nuestra inversión y nuestra hipoteca, por lo que le recomiendo que te pongas en contacto con nosotros para que podamos asesorarte correctamente y así también te ahorraremos mucho tiempo.

 

Descargar excel de rentabilidad de inversión inmobiliaria

 

Calcular la rentabilidad inmobiliaria con nuestro excel

En letras grandes, en naranja, ingresamos las entradas, en gris, los cálculos o los resultados intermedios y en naranja, los resultados de la rentabilidad y la rentabilidad. En la herramienta, en lugar de ingresar el precio al que alquilamos el piso, colocamos el precio de compra y el PER bruto, es decir, el número de veces que la compra pagó el alquiler. El resto es simple: precios, intereses y años de la hipoteca, pago por adelantado y el tramo impositivo más alto, para calcular los impuestos.

Explicación del uso del excel de inversión inmobiliaria en alquileres.

 

Precio de piso en el excel

Para usar Excel de rentabilidad en inversión inmobiliaria, primero ingrese el precio del piso sin costo adicional. Luego ingresamos el monto total que inicialmente desembolsamos, incluidos todos los gastos. Normal es el 20% del precio más los costos, que es aproximadamente del 8% al 13%, dependiendo de nuestra comunidad (si el IVA es IVA), ya sea que compramos con una agencia, compramos con una hipoteca o no, etcétera En este cuadro, pondremos la cantidad total de lo que desembolsamos y el resto será el banco que lo pondrá, incluidos los gastos.

Años hipotecarios en el excel de rentabilidad en  inversión inmobiliaria

En los años hipotecarios, es normal otorgarlo a 30 años para personas de 30 a 45 años. Si somos mayores, quizás menos. Si tenemos 30 años y una buena salud financiera, en algunos casos puede obtener una hipoteca a 40 años. Para mí, lo mejor es el número máximo de años posibles, a medida que aumenta la rentabilidad. Sí, pagamos más intereses en total, pero los 100 euros de hoy valen más de 100 euros en 30 años. La inflación es una artimaña política que consiste en una amnistía a los deudores, un robo a los ahorradores y, como tal, pedir prestados varios años de hipoteca, es aprovechar esta amnistía. En cualquier caso, lo ideal es hipotecar pero tener dinero. Además, el dinero que no gastamos hoy nos permitirá tener el efectivo necesario para invertir en el mercado de valores o en otra propiedad. Depende del nivel de riesgo que queramos asumir, pero la rentabilidad aumenta con la cantidad de años que ponemos, es un objetivo que usted puede verificar con la herramienta. Claramente, la deuda es un apalancamiento y, si hay eventos imprevistos como inquilinos impagos o tasas más altas (si una hipoteca está vinculada al Euribor), debemos ser solventes y solventes.

Interés en la hipoteca

El interés de la hipoteca: actualmente, representan el 1% del Euribor adicional, el Euribor es de -0.07%. Sin embargo, hay que añadir seguro de vida, hogar y demás cosas que nos piden las entidades bancarias. Por lo que podemos poner un 2 % que es una cifra más creíble, Icluso se puede poner un 4% fijo para asegurar la inversión.

 

Precio de renta, o mejor, y compra por PER.

En la sección PER del excel de rentabilidad de inversión inmobiliaria , terminamos dividiendo el precio entre el pago que nuestro inquilino paga por 12 meses. Es decir, es un PER brutal (inverso de la rentabilidad bruta). Dependiendo del distrito y la ciudad, se puede encontrar un PER de 24 veces en el distrito de Salamanca, o un PER de 9 o 10 en los vecindarios cercanos al centro de algunas ciudades, pero no es un distrito central sino más Modesto pero muy cerca de las zonas más caras. Estas son oportunidades muy rentables.

Impuestos IRPF en el excel de rentabilidad de inversión inmobiliaria

Finalmente, el IRPF. Como bien conocen, los ingresos por alquileres se gravan como un impuesto sobre el trabajo, por lo que pagamos la porción más alta de nuestro impuesto a las ganancias, el marginal. Sin embargo, muchos gastos deducibles reducen significativamente la base imponible. Y del resultado, además, se exonera el 60%. Esto es contado automáticamente por la herramienta.

Cálculos del excel de rentabilidad de inversión inmobiliaria

En la sección de cálculos del excel de rentabilidad de inversión inmobiliaria, vemos los impuestos y las tarifas de compra de ventas (impuesto de transmisión, registro, notario, idem para hipotecas, etc.). También vemos los problemas relacionados con el préstamo y los ingresos brutos proporcionados por el inquilino en función del PER que hemos definido. Del mismo modo, tenemos el pago mensual de la hipoteca que enfrentamos, que es el pago de intereses más el principal. Este pago es constante y fijo por la duración de la hipoteca, a menos que se cancele o modifique ex post facto. Aquí es donde nos beneficiamos del efecto de la inflación (aunque, supongo, cuando aumenta la inflación, el Euribor). Bueno, de esa cantidad, entonces indico qué cantidad es interés. Esto solo aplica en el primer mes. Luego, a lo largo de los años, el interés será un poco menor y el principal un poco más alto, ya que habremos pagado una parte del principal y el precedente, y el pago total de la hipoteca se mantendrá constante (el modelo francés, que es siempre aplicado).

Finalmente, los gastos relacionados con el mantenimiento del apartamento como seguro (para un piso de unos 70 m2, el seguro, sin contenido, cuesta alrededor de 115 € por año), IBI (150 más por año) , la comunidad (depende, pero unos 40 meses), y pequeños arreglos como la pintura. Para la comodidad del lector, he ideado una fórmula que se ajusta a estos gastos para importar pisos en una forma orientada. Al final, se muestran todas las deducciones mensuales, no pagarán impuestos y, como puede ver, son numerosas. El resultado final es el del impulso resultante en la operación del IRPF marginal, los ingresos y las deducciones del arrendatario.

Resultados: rentabilidad del alquiler.

En la parte más importante del excel de rentabilidad de inversión inmobiliaria, vemos rentabilidad y beneficios. Tengo a dos chicos en mente. El primero sería la ganancia neta y el rendimiento, en efectivo, en dinero real que tenemos neto en nuestra cartera cada mes después de pagar los gastos, la hipoteca, el capital y todo lo demás. Este beneficio en efectivo, lo dividimos con el dinero inicialmente pagado y tenemos las primeras devoluciones. El segundo de los beneficios incluye, además del dinero que incluye el anterior, el pago del principal mensual, porque en realidad es una cantidad que constituye la propia casa. Es decir, recibí mi ingreso neto, pero también recibimos una pequeña casa, ya que el día que pagamos una hipoteca, la casa será 100% nuestra. Bueno, si la compañía entiende que nuestros clientes han sido incluidos en la lista, esperamos recibirlos y verlos. El resultado es que corresponde al primer año. Cada año aumentaría un poco porque pagamos menos intereses y más capital cada año, es algo que se estima pero en el lado conservador.

Subrayo una vez más que no incluyo más valores para la revalorización de pisos, aunque sí produce en gran parte de España. La verdad es que creo que la población no está aumentando, pero a la inversa, y los salarios no están aumentando demasiado. Creo que en áreas donde hay trabajo, como Madrid o Barcelona, ​​los precios pueden subir, pero en el resto no creo que haya mucho progreso.

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