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5 Métodos de valoración para la inversión inmobiliaria

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Tenga en cuenta que no existe un método de valoración correcto o incorrecto. Los profesionales de propiedades inmobiliarias exitosos deben entender cada sistema, para que puedan comunicarse con muchos compradores y vendedores diferentes en muchas situaciones diferentes.

Una característica de la inversión de las propiedades inmobiliarias es como una máquina de dinero. Consta de tres partes principales: ingresos, gastos y financiación. El valor de esa máquina de dinero viene determinado por la forma en que estas tres partes interactúan. Por lo tanto, ¿no parece lógico que el método más eficaz para valorar una propiedad de alquiler tenga en cuenta las tres partes? Con esto en mente, veamos cinco métodos de valoración utilizados en el mercado y discutamos los pros y los contras de cada uno.

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Métodos de valoración

Precio por pie cuadrado

El primer método de valoración es “precio por pie cuadrado”. La fórmula para el precio por pie cuadrado es el costo de la propiedad dividido por el número de pies cuadrados. Por ejemplo, digamos que un edificio de apartamentos de 6 unidades de $390,000 tiene 3,000 pies cuadrados. $390,000 dividido entre 3,000 es igual a $130.00 por pie cuadrado.

Pregunta de prueba: ¿Sería una máquina de dinero que cuesta $130.00 por pie cuadrado una buena inversión? No hay manera de saberlo sin conocer los ingresos, los gastos y el financiamiento, que el método del precio por pie cuadrado ignora. Tal vez lo único bueno que podríamos decir sobre este método es que es una manera de “probar el viento” comparando el precio por pie cuadrado de varias propiedades diferentes. Pero, aún así, usted no tiene suficiente información para tomar una sabia decisión de inversión.

Precio por unidad

La fórmula para el “precio por unidad” es el coste de la propiedad dividido por el número de unidades (normalmente unidades de apartamento). En nuestro ejemplo, sería un costo de $390,000 dividido entre 6 unidades, lo que equivale a $65,000 por unidad.

Todo lo que dijimos sobre el precio por pie cuadrado se puede aplicar al precio por unidad. No tiene en cuenta los ingresos, gastos o financiación. Una vez más, puede ser una forma de probar el viento, pero no es muy significativo.

Multiplicador bruto

El tercer método se llama “multiplicador bruto”. La fórmula es el coste de la propiedad dividido por los ingresos brutos de explotación. Digamos que el ingreso bruto de operación para nuestro ejemplo de 6 unidades es de $56,715. Nuestra fórmula multiplicadora bruta es de $390,000 dividido entre $56,715 de ingresos brutos de operación. El resultado es de 6,88.

A diferencia de los dos primeros métodos, el método del multiplicador bruto tiene en cuenta los ingresos. Pero ¿qué pasa con las otras dos partes de la máquina de dinero: los gastos y la financiación? No tiene en cuenta ninguno de los dos.

Tasa de capitalización

La “tasa de capitalización” (o “tasa de capitalización”) es una de esas cosas que se oyen todo el tiempo en el mercado. Se expresa como un porcentaje. La fórmula para la tasa de capitalización es el resultado neto de explotación dividido por el coste. El ingreso operativo neto de las 6 unidades es de $30,065. $30,065 dividido entre los $390,000 es igual a 7.7%. Es una tasa máxima del 7,7%. Pero, ¿qué significa eso?

Una forma de ver el tipo de interés máximo es que esta propiedad está produciendo el 7,7% de su coste en el margen de explotación. Por lo tanto, las tasas de tope pueden ser ventajosas cuando se comparan dos o más propiedades. Una vez que conozca la tasa máxima de cada propiedad, podrá juzgar cuál de ellas está produciendo el porcentaje más alto del ingreso operativo neto.

¿La tasa de capitalización tiene en cuenta los ingresos? Sí. ¿Gastos? Sí, porque estamos utilizando los ingresos netos de explotación. Pero, he aquí un punto clave: la tasa máxima no tiene en cuenta la financiación. La razón es que la tasa máxima se basa en el ingreso operativo neto, que es lo que tenemos antes de que se pague el servicio de la deuda. La tasa de capitalización asume que usted paga en efectivo.

Efectivo en efectivo

El “efectivo sobre efectivo” es una medida de cuánto flujo de efectivo estaría ganando un inversionista en comparación con el efectivo que invierte. La fórmula es flujo de caja antes de impuestos dividido por el efectivo invertido.

Este método se centra en el flujo de caja como el beneficio financiero más importante de poseer propiedades inmobiliarias de inversión. La idea es que, sí, los otros tres beneficios (reducción de capital, ahorro de impuestos y apreciación) son agradables, pero el flujo de caja es el más importante. De hecho, el dinero en efectivo es más importante que nunca hoy en día. Antiguamente, los inversores a veces estaban dispuestos a comprar propiedades con un rendimiento negativo en efectivo porque contaban con los beneficios fiscales o la apreciación para compensar el flujo de caja negativo. Pero ahora, los beneficios fiscales se han diluido, y la apreciación no es algo seguro. Hoy en día una propiedad por lo general tiene que producir una cantidad significativa de dinero en efectivo para que valga la pena.

¿Qué método de valoración es el más adecuado?

El “efectivo sobre efectivo” es el método de valoración más fuerte que hemos discutido hasta ahora. Tiene en cuenta las tres partes de la máquina de dinero: ingresos, gastos y financiación. Cash on cash le permite hacer una comparación de propiedades de manzana a manzana. Muchos inversores experimentados tienen un “objetivo” de efectivo sobre el tipo de cambio del efectivo. Si la propiedad produce dinero en efectivo igual o mayor que su tasa objetivo, ellos compran. Si no, se van.

Inscríbase en Real Estate Investing: Más allá de lo básico para aprender acerca de un sexto método de valoración – un método aún más poderoso que le permite identificar la tasa de rentabilidad deseada y luego trabajar hacia atrás para calcular el precio óptimo de una propiedad de alquiler.

Y recuerda: No hay un método de valoración correcto o incorrecto. No importa la forma en que usted utilice para hacer su compra, es importante reevaluar el valor de su propiedad de inversión cada año. Para más información sobre por qué y cómo reevaluar, lea: ¿Su inversión de la característica de alquiler todavía hace sentido?

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Acerca del instructor del curso
Tom Lundstedt, CCIM, es conocido como el tipo de inversión e impuestos más gracioso de Estados Unidos. Sus programas para REALTORS® han entretenido e iluminado a miles de audiencias de mar a mar brillante. Es un ex jugador de las Grandes Ligas de Béisbol cuya sorprendente combinación de humor y ejemplos del mundo real hace que los temas poderosos cobren vida. Es autor de una serie de CDs de audio y Guías de Estudio sobre los temas de inversión inmobiliaria y fiscalidad. Visite su sitio web en www.tomlundstedt.com

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